Проблемы регистрации прав на земельные участки. Некоторые проблемы государственной регистрации прав на землю и сделок с ней

Принятие Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ознаменовало новый этап в развитии российского гражданского права. Возникли новые институты, в том числе институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Статья 130 ГК РФ определяет понятие недвижимости, к которой относятся природные ресурсы (участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты, леса), а также все, что прочно связано с землей. В ГК РФ к имуществу отнесены не только единичная вещь, но и совокупность вещей. Следовательно, под недвижимым имуществом нужно понимать, в том числе совокупность недвижимых вещей. Например, земельный участок и расположенные на нем объекты природы.

Соответствующие статьи ГК РФ, содержащие положения о праве собственности и других вещных правах, в основном являются комплексными понятиями, так как речь идет об имуществе. Следовательно, ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) предусматривают в основном необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество, состоящее из нескольких недвижимых вещей, как на единый объект недвижимого имущества. В ст. 12 Закона о государственной регистрации принцип единого объекта недвижимого имущества определяется в качестве основополагающего применительно к вопросам, связанным с порядком ведения Единого государственного реестра прав. Основанием для такой регистрации может быть любое иное осуществляемое собственником юридически значимое действие, совершаемое до государственной регистрации и подтверждающее возможность объединения нескольких объектов недвижимого имущества для придания им единого правового статуса.

В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Таким образом, иным юридически значимым действием, осуществляемым собственником и совершаемым до государственной регистрации соответствующего права, может быть получение в соответствующем уполномоченном органе государственной власти технического паспорта на сложный объект недвижимого имущества. Присвоение единого учетного номера новому сложному объекту недвижимого имущества будет достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав на него как на единый имущественный комплекс. Следовательно, если комплекс недвижимого имущества индивидуализирован, то и государственная регистрация соответствующего права должна осуществляться именно на данный комплекс.

В соответствии с Законом о государственной регистрации к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлена в ст. 131 ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Порядок ее осуществления установлен в Законе о государственной регистрации.

В соответствии со ст. 2 Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственное доказательство возникновения или прекращения права на недвижимое имущество - государственная регистрация, которая проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о государственной регистрации единой системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В настоящее время уполномоченные органы по осуществлению государственной регистрации набрали достаточный опыт по успешной реализации положений указанного Закона. Однако, как это всегда бывает на практике, перед регистрационными органами встают новые вопросы о применении тех или иных положений законодательства. К таким проблемным вопросам относится и государственная регистрация прав на природные объекты, в частности участки недр. Нормативное регулирование отношений в области природопользования осуществляется нормами гражданского и природоресурсного законодательства, которые в некоторых случаях не стыкуются друг с другом. Поэтому осуществление государственной регистрации прав на природные ресурсы нуждается в устранение таких противоречий. Например, Закон РФ "О недрах" (далее - Закон о недрах) не содержит прямого указания на необходимость государственной регистрации прав на недра в учреждениях юстиции. Статья 28 данного Закона предусматривает, что "государственному учету и включению в государственный реестр подлежат работы по геологическому изучению недр, участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензии на пользование недрами". Закон признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - как часть земной поверхности и дна водоема. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование только после проведения учетных работ. При этом речь идет не о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренной ГК РФ и Законом о государственной регистрации, а о специальной учетной регистрации в уполномоченном органе государственной власти. Статья 28 Закона о недрах предусматривает учет специально уполномоченными федеральным органами управления государственным фондом недр. Однако наличие специализированного учета не исключает необходимость государственной регистрации прав на участки недр. По мнению А.Р. Кирсанова, "права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой оборот допускается федеральными законами".

В статье 131 ГК РФ установлено, что помимо государственной регистрации может предусматриваться и иная специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества, которые не имеют правоустанавливающего значения. Это необходимо для осуществления дополнительного контроля над некоторыми видами недвижимого имущества. По мнению О.Л. Дубовик, "во всех случаях независимо от субъектной принадлежности или формы собственности пользование природными объектами должно соответствовать соблюдению экологических и иных интересов общества"

Необходимо отметить, что только государственная регистрация носит правоустанавливающий характер, так как представляет собой юридически значимое действие, являющееся основанием для возникновения, перехода и прекращения права на недвижимое имущество. Такая же запутанная ситуация (двойная регистрация) имеется и в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с использованием водных объектов. ГК РФ (ст. 340) и Земельный кодекс РФ (ст. 1 и 35) устанавливают в качестве основополагающего принципа оборота недвижимого имущества единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. В настоящее время только в Лесном кодексе РФ указана необходимость государственной регистрации прав пользования участками лесного фонда в соответствии с гражданским законодательством (ст. 32).

10.Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-Ф3 // Российская газета. 27.01.1996.№ 17.

П.Федеральный закон от 15 ноября 1997 г. № 143-Ф3 "Об актах гражданского состояния" // Собрание законодательства Российской Федерации. 24.11.1997. № 47. Ст. 5340.

12.См.: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 мая 2012 г. № 880-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Ч.П. и Ч.Ю. на нарушение их конституционных прав положениями п. 4 ст. 51 СК РФ и п. 5 ст. 16 Федерального закона "Об актах гражданского состояния".

13.Афанасьев С.Ф. Гражданская процессуальная сторона дел об исполнении договора о предоставлении услуг суррогатного материнства // Арбитражный и гражданский процесс. 2014. № 7. С. 27 - 31.

14.См.: Особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации С.Д. Князева касательно Определение от 15 мая 2012 г. № 880-О

Канская Екатерина Валерьевна

Магистрантка 2го курса ФГБОУ КубГАУ

г. Краснодар, РФ [email protected]

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДРАСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Аннотация

В статье рассматривается понятие «государственная регистрация», наиболее часто встречающие споры, возникающие при регистрации какого-либо права на земельный участок или сделок с ним. Автором выполнен анализ законодательства в данной области и предложены варианты его совершенствования

Ключевые слова

Государственная регистрация, земельный участок, оборот земельных участков, государственные

регистраторы, отказ в регистрации прав.

Государственная регистрация - это несомненно одна из самых важных функций государственного управления в сфере земельно-правовых отношений, так как она необходима для определенности правового статуса земельных участков, оптимальной организации эффективного и прозрачного механизма их оборота. На сегодняшний день представить оборот земельных участков без совершения государственной регистрации просто невозможно. Стоит заметить, что эта процедура есть абсолютно во всех правовых системах и в законодательстве любой страны. Однако все эти страны можно разделить на три типа:

Страны, где требуется государственная регистрация только прав на земельные участки (Германия, Австрия, Швейцария);

Страны, где требуется государственная регистрация только сделок с земельными участками (Франция);

Страны, где законодательство требует регистрировать не только права на земельные участки, но и сделки с ними (к таким странам относится Россия) .

Что же такое государственная регистрация? Понятие этого термина даётся нам в Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон № 122-ФЗ) . В соответствии с ч. 1 ст. 2 указанного федерального закона, государственной

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2/2016 ISSN 2410-700Х_

регистрацией прав на недвижимое имущество является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В нашем случае - на земельные участки, т.к. государственную регистрацию в нашей статье мы будем рассматривать только в данном аспекте. Моментом возникновения, изменения, либо прекращения прав на земельный участок является момент внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). К сожалению, на практике часто возникает ряд проблем, которые существенно тормозят и усложняют столь важную процедуру государственной регистрации. В статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы, которые возникают в процессе регистрации прав на земельные участки.

Итак, для начала процесс государственной регистрации прав на земельные участки разделим в соответствии со ст. 13 Закона № 122-ФЗ на четыре этапа:

Приём документов, необходимых для государственной регистрации и, непосредственно, регистрация этих документов;

Правовая экспертиза документов, проверка законности сделок и установление отсутствия препятствия для государственной регистрации;

Внесение записи в ЕГРП;

Совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации.

В нашей статье хотелось бы более подробно остановится на тех, обстоятельствах, на которые ссылаются государственные регистраторы при отказе в регистрации прав на земельные участки. Эти основания указаны в ст. 20 Закона № 122-ФЗ. Их довольно много и перечень является закрытым. К обстоятельствам, препятствующим государственной регистрации прав относятся: заявление о государственной регистрации подано ненадлежащим лицом; представленные документы не соответствуют требованиям закона; правоустанавливающий документ выдало ненадлежащее лицо и т.д.

Проведем анализ судебной практики по вопросам отказа в государственной регистрации прав на земельные участки, в результате которого выявим наиболее актуальные и часто встречающиеся проблемы в данной сфере. Итак, одно из самых частых оснований для отказа в регистрации, на которое ссылается регистрирующий орган - наличие противоречий между регистрирующимся правом и правом, которое было зарегистрировано ранее. Регистрирующий орган приходит именно к выводу о наличии противоречий в результате правовой экспертизы представленных документов. Однако, далеко не всегда выводы регистраторов являются верными. Так, например, на Урале регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок по договору аренды, ссылаясь на тот факт, что ранее на данный земельный участок уже был зарегистрирован договор аренды и права на основании этого договора. Однако, суд постановил, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа, т.к. наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренде, следовательно, и регистрации прав .

Ещё одним распространенным отказом в государственной регистрации прав на земельный участок является нарушение абз. 1 ч. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации...» - предоставление документов, не соответствующих по форме и содержанию не соответствующих требованиям закона. Например, как показывает анализ судебной практики, довольно часто на регистрацию приносят документы, которые не сшиты или не пронумерованы, или не заверены печатями, либо не хватает подписей одной из сторон на представленных документах. Так в суде обжаловался отказ регистрирующего органа в регистрации по вышеуказанному основанию. Суд отказал заявителю-организации в удовлетворении требований, признавая отказ регистрирующего органа правомерным . Также распространённой ошибкой заявителей является предоставление документов для регистрации права на земельный участок, в которых нет чёткого указания на границы этого участка, т.е. предоставляется лишь кадастровый номер. Заявители очень часто обжалуют в

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №2/2016 ISSN 2410-700Х_

суде такой отказ. Суды оставляют их жалобы без удовлетворения .

Однако, если земельный участок можно однозначно идентифицировать, то такой отказ будет незаконным. Так, в суде рассматривалась жалоба заявителя на отказ государственного органа в регистрации договора аренды лесного участка, который находился «в составе различных земельных участков, расположенных на территории разных регистрационных округов, сам по себе». Суд, изучив материалы дела, счёл, что участок можно однозначно идентифицировать, удовлетворил требование заявителя и обязал государственный регистрирующий орган зарегистрировать договор . Нередки случаи, когда регистрирующий орган требует документы, которые не являются обязательными для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок . Например, регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок в общей долевой собственности, мотивируя отказ тем, что заявитель не предоставил документ технического учёта. Суд признал, что истребование такого документа является необоснованным, т.к. до настоящего времени форма документа технического учёта такого имущества не определена .

Проработав довольно большой массив судебной практики с 2011 по 2014 гг. вывод напрашивается сам собой: в большинстве случаев на лицо либо правовая безграмотность заявителей, либо абсолютная некомпетентность государственных регистраторов. Эти факторы и приводят к тому, что споры передаются в суд, которые буквально «завалены» подобного рода делами.

Для решения указанной проблемы представляется необходимым повысить правовую грамотность населения и компетентность работников государственных органов. В первую очередь, необходимо обратить внимание на профессионализм государственных регистраторов, провести своеобразную аттестацию или квалификационный экзамен на уровне каждой организации, а лучше - на федеральном уровне. Именно от профессионализма работников будет зависеть и правовая грамотность населения, которое сможет получать наиболее полную информацию обо всех необходимых документах, о нюансах, которые необходимо знать о процессе государственной регистрации.

В связи с вышесказанным целесообразно назначать на территории каждого регистрирующего органа дежурных регистраторов-консультантов, которые будут давать, разумеется, бесплатные консультации заявителям.

Список использованной литературы:

1. Ю. Г. Курин Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее / Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». 2003. № 3-4 (16-17)

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997. № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // СЗ РФ от 27.08.1977 № 30 ст. 3594

3. Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2003г. № Ф09-9558/13. Дело № А71-381/2013 // СПС «Консультант-плюс»

4. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда. Делу № А40-60464/13 // СПС «Консультант-плюс»

5. Постановление ФАС Уральского округа. Дело № А07-20371/2012; Постановление ФАС СевероКавказского округа по делу № А53-31357/2012 // СПС «Консультант-плюс»

6. Постановление ФАС Дальневосточного округа. Дело № А51-8426/2012 // СПС «Консультант-плюс»

7. Гринь Е.А. Принудительное прекращение прав на земельные участки: теория и практика правого регулирования. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Кубанский государственный аграрный университет. Краснодар 2012. С.183

8. Постановление ФАС Поволжского округа. Дело № А65-4800/2013 // СПС «Консультант-плюс»

В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.

Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.

Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.

Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.

Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.

Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.

В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом. В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.

Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.

Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.

«Дачной амнистией» окрестили в народе упрощения в порядке регистрации прав собственности на следующие объекты:

на участки земли, предоставленные гражданам под дачи или для подсобного хозяйства, под гаражи или под строительство частных домов;
постройки на таких участках земли, включая жилые дома и хозпостройки (сараи, бани), согласно вступившему в силу в сентябре 2006 года Закону №93 (т. наз. Закон о дачной амнистии), действие которого заканчивалось 1-го марта.

Благодаря этому закону десять миллионов граждан зарегистрировали свои права на землю и постройки в упрощенном порядке. Но поскольку не все желающие уложились в отведенные сроки, то депутатами Госдумы было принято решение о продлении «амнистии» до 1 марта 2018 года. При этом упрощенный порядок регистрации для некоторых категорий объектов установлен бессрочным. Это, прежде всего, находящиеся в пользовании участки земель, предназначенных под садоводство или дачное строительство, а также находящиеся на них домики (садовые и дачные), бани и сауны, гаражи и беседки, другие постройки, на которые не требуется получения разрешения на строительство.

Если же вы владеете неоформленным жилым домом на участке земли населенного пункта (города, поселка или деревни), и для его строительства нужно получать разрешение согласно Градостроительному Кодексу, то в упрощенном порядке зарегистрировать его по Закону №93 вы сможете до марта 2018 года.

Общие правила оформления

Регистрация участка и получение свидетельства о собственности на него, потребуют предоставления в территориальный орган Росреестра таких документов:

1. Документального подтверждения ваших прав на этот участок.

Многие дачники располагают документами, подтверждающими выдачу им земельных участков, но без указания в них прав собственности. Это могут быть:

акты (решения или распоряжения) о том, что участок предоставляется во владение (пожизненное и наследуемое) или в пользование (постоянное или бессрочное);
свидетельства о правах владения или пользования участками;
выписки из хозяйственных книг на земельные участки, ведущихся в сельских населенных пунктах;
акты о предоставлении участков вообще без указания какого-либо вида права на землю.

Все эти документы можно подавать в Росреестр для целей регистрации участков.

Хуже, если у вас есть участок в дачном объединении, но на него вообще нет никаких документов, а на руках только имеется только книжка садовода, подтверждающая ваше членство в этом объединении. Несмотря на распространенное заблуждение, эта книжка не относится к документам, подтверждающим ваши права на участок. Придется его бесплатно приватизировать по нижеописанной процедуре, а затем уже зарегистрировать.

2. Кадастровый паспорт участка.

Разработкой таких паспортов на бесчисленные «кусочки родины» занимаются территориальные органы Росреестра, в которые владельцы участков подают соответствующие заявления.

3. Декларации на хозпостройки, находящиеся на участке, включая гаражи, бани, сауны, дачные или садовые домики и т.п.

Как только вы соберете или вновь получите эти документы, можете обращаться в территориальное управление Росреестра по месту расположения участка с заявлением о выдаче свидетельства, которое вам должны выдать в срок до одного месяца с момента подачи документов.

Оформление в собственность

«Дачная амнистия» позволяет гражданам провести регистрацию в упрощенном порядке их прав собственности на участки земли, предоставленные им до 30 октября 2001 г.

Многие думают, что оформление в собственность земельного участка и находящихся на нем хозпостроек по упрощенному порядку является простым и малозатратным. Однако для тех, у кого на руках нет документа, подтверждающего право на участок, либо сам факт получения участка, регистрация земли может проходить непросто.

Так обладателям книжек садовода нужно будет предварительно оформить документы на приватизацию участка по следующей процедуре:

выполнение самостоятельно и в произвольной форме описания участка с указанием его границ, площади, близлежащих построек или территорий (других участков, домов соседей, леса, дороги);
выдача правлением дачного товарищества или садового кооператива заключения, подтверждающего закрепление участка за дачником, и соответствие составленного им описания действительности;
подача в госорган местного самоуправления (обычно – в районный) заявления о том, что участок приобретается в собственность;
если у госоргана нет вопросов к самому товариществу (кооперативу), то через две недели дачник должен получить решение о том, что участок предоставляется в собственность.

Дальнейший порядок оформления указан выше в общих правилах оформления.

Участки в собственность могут передаваться и на основании статьи 36 Земельного Кодекса, по которой тому, кто обладает правом владения домом на участке, дается право оформления этого участка в собственность.

Кадастровый паспорт земельного участка

До 01.03.2008 года владельцам участков выдавался кадастровый план, представляющий собой карту, содержащую текстовую и графическую информацию о границах участка. Сегодня при регистрации участков Росреестром выдается кадастровый паспорт, содержащий план участка как один из разделов.

Вместо паспорта участка его владелец может получить в Росреестре выписку об отсутствии данного участка в кадастровом учете или, что он не имеет кадастрового номера (даже при его учете). И это, к сожалению, не редкость.

В этой ситуации проводится процедура межевания границ участка, и далее он ставится на кадастровый учет. Как межевание, так и постановка участка на кадастровый учет являются процедурами длительными, до нескольких месяцев. Кроме того, межевание зачастую обходится достаточно дорого, а возможны еще и «разборки» с соседями, если они не согласны с границами участков. Зачастую эти споры выливаются в длительные судебные тяжбы.

Оформление в собственность арендованного участка

Арендованный на основании договора аренды участок принадлежит муниципалитету. Его нельзя ни продать, ни обменять, ни подарить или завещать. Но Земельный Кодекс разрешает оформлять на арендованный участок право собственности. Для этого нужно:

обратиться в теруправление Росреестра с заявлением на разработку для арендованного участка кадастрового паспорта;
после проведения специалистами Росреестра геодезических и межевых работ вашему участку будет присвоен номер, его поставят на учет и оформят его кадастровый паспорт;
обратиться в местный муниципалитет с заявлением об оформлении арендованного участка в собственность, приложив копию паспорта участка;
в решении местного муниципалитета будет содержаться указание о порядке получения земли в собственность (бесплатно или с выкупом по кадастровой стоимости);
обратиться в теруправление Росреестра с заявлением на получение свидетельства на право собственности, приложив решение местного муниципалитета;
оплатить госпошлину;
в срок до одного месяца получить свидетельство.

Оформление «самозахваченной» земли

При межевании может оказаться, что фактическая площадь вашего участка больше указанной в документах. Причиной этому может быть неточность нарезки пресловутых 6 соток в советское время, когда не очень-то следили за точностью межевания, или умышленный самозахват земли, когда, например, незаконно присоединяется часть пустыря за участком.

С 2015 до 2020 года будет действовать упрощенный порядок оформления т.н. прирезок к участкам - самозахваченных кусков земли, которые можно зарегистрировать наряду с основным участком, оформляемым по «дачной амнистии», но лишь тогда, когда владельцы прирезанных кусков не предъявляют претензий или на них нет претендентов.

Если ваши прирезки возникли за счет соседского участка, то заручитесь его письменным подтверждением об отсутствии к вам претензий. А если они есть, то либо забудьте о своих притязаниях, либо идите в суд. При увеличении участка за счет поля дороги или леса, нужно получить согласие от местных властей, а они закроют глаза далеко не на все.

Процедура оформления купли-продажи

Купля-продажа участка земли должна начинаться с проверки законности владения участком его продавцом. Для этого у продавца участка должен быть:

паспорт кадастровый;
свидетельство о праве собственности;
документ, содержащий основания для приобретения (получения) продавцом участка в свою собственность (путем купли-продажи, обмена, в дар, по завещанию и т.д.);
выписка из ЕГРП с подтверждением права собственности продавца, желательно полученная незадолго до подписания договора купли-продажи.

Ознакомившись с этими документами, выполните далее такие этапы.

Этап 1. Составление и подписание договора купли-продажи.

Описывая предмет договора, точно укажите адрес и площадь участка, номер в кадастре, категорию земель, к которой относится участок, и для каких целей его разрешено использовать.

Должна быть определена точная цена участка и указан порядок расчетов сторон. Сам расчет может производиться либо до, либо после госрегистрации перехода собственности на участок. Фактическая передача участка производится по акту приема-передачи, в качестве которого может выступать и сам договор.

Этап 2. Подготовка документов и представление их в теруправление Росреестра.

Документы на регистрацию перехода права собственности подаются лично сторонами сделки или их представителями, у которых полномочия оформлены надлежащим образом. Госрегистрация должна быть проведена в течение десяти рабочих дней.

Этап 3. Получение покупателем свидетельства о праве собственности на участок или выписки из ЕГРП.

Выдача свидетельства или выписки производится по выбору покупателя.

Регистрируем постройки на участке

Одной регистрации собственности на кусок земли оказывается недостаточно. Регистрация дома, стоящего на нем, оформляется отдельно по упрощенной процедуре. Теперь отменены техпаспорта на дачные домики, бани и гаражи. Но на любую постройку на участке должна составляться декларация, содержащая ее описание.

Декларация, содержащая описание хозпостроек, заполняется владельцем участка собственноручно на каждую хозпостройку отдельно в 2-х экз. В Интернете доступен ее бланк и образцы заполнения.