Понятие и правовой статус земельного участка. Понятие и правовой статус земельного участка как объекта недвижимости
Характеристика земельного участка
Индивидуализация земельного участка, как объекта недвижимости, невозможна без описания его характеристик. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня характеристик земли, однако анализ нормативных актов позволяет классифицировать характеристики следующим образом:
- 1) Физические (технические);
- 2) Характеристика правового статуса земельного участка;
- 3) Экономические;
- 4) Дополнительные.
Характеристики земельного участка используются для его описания в процессе кадастрового учета и внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости. Данные о характеристиках, наличие которых является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему уникального кадастрового номера, содержатся в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в иных подзаконных актах.
Уникальные характеристики земельного участка
Основной объем информации о количественных и качественных свойствах участка содержится в физических (технических) характеристиках. В качестве обязательных элементов физических характеристик выступают:
- 1) Местоположение участка земли. Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
- 2) Площадь и размеры участка земли. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для целей кадастрового учета используется только нормативная площадь земельного участка.
- 3) Адрес/Метроные ориентиры участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
- 4) Топографические и качественные свойства участка. Включают в себя описание поверхностного и подпочвенного слоя земли, ландшафта, контуров и иных топографических данных.
Характеристика правового статуса земли состоит из следующих элементов:
- 1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах, удостоверяющих определенный вид землепользования. К таким документам относятся свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и т.д.).
- 2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета. Виды разрешенного использования земельного участка определяются правообладателем самостоятельно исходя из категории земель, к которой принадлежит участок.
- 3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимости, они могут принадлежат лицу на любом вещном праве, предусмотренном законодательством (право собственности, срочного пользования и т.д.).
- 4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка. Данные виды ограничения прав устанавливаются решением уполномоченных органов или соглашением сторон сделки.
Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:
- 1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ, используется для целей налогообложения. Изменение кадастровой стоимости допускается в судебном порядке.
- 2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости заинтересованными сторонами. Используется для определения цены предполагаемой сделки с земельным участком.
Дополнительные характеристики земельного участка не являются обязательными, а их перечень может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от содержания правоотношения. Наиболее важными такими характеристиками являются:
- 1) Экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка. Имеет существенное значение в случаях приобретения земли гражданами для личного пользования, проживания и т.д.
- 2) Логистические (транспортные) показатели. Позволяют определить доступность земельного участка для транспортной инфраструктуры. Является важной информацией для земельных участков, используемых как в экономическом обороте, так и для целей личного пользования.
- 3) Геологические показатели. В ряде регионов данные этого показателя позволяют определить сейсмичность места расположения участка, что напрямую влияет на будущую цель использования под строительство.
- 4) Иные показатели. Заинтересованные стороны и правообладатели участков вправе выявлять и устанавливать иные характеристики, имеющие значение для определения его свойств.
Определение основных характеристик земельного участка
Обязательные характеристики земельного участка определяются в ходе проведения кадастровых работ. Кадастровые работы заключаются в осуществлении конкретных действий, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель.
Итогом выполнения кадастровых работ является:
- 1) Изготовление межевого плана на участок, который включает в себя как топографическое изображение на карте-схеме, так и детальное описание физических (технических) характеристик.
- 2) Осуществление кадастрового учета, в ходе которого обязательные характеристики участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости.
- 3) Присвоение уникального кадастрового номера.
Как узнать характеристики земельного участка?
Присвоенный земельному участку уникальный кадастровый номер позволяет получить информацию об основных характеристиках земельного участка. Это можно сделать двумя способами:
- 1) Путем получения кадастровой выписки в органах Росреестра. Для получения выписки в электронной или письменной форме заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра с указанием кадастрового номера интересующего участка;
- 2) Путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу http://pkk5.rosreestr.ru/
Изменение характеристик земельного участка
Изменение характеристик участка происходит в результате выполнения кадастровых работ и последующего кадастрового учета. Самыми распространенными случаями изменения характеристик являются уточнение границ и площади земельного участка, категории и вида разрешенного пользования землей.
Оспаривание установленных характеристик происходит в судебном порядке и чаще всего используется в случаях уточнения границ смежных участков и изменения кадастровой стоимости земли. Решение судебного органа, которым изменены характеристики участка, является обязательным для исполнения и реализуется путем внесения изменений в сведения кадастрового учета.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Продажа земельного участка
Здравствуйте. Нашла покупателя на земельный участок, участок выдан по программе многодетных. Есть разрешение на продажу от опеки. Старший ребенок учится в другом городе и оформил на меня доверенность (21 год) . Другим детям 17 и 12 лет. Можно сразу оформить сделку в регистрационной палате, без нотариуса?
Елена 17.09.2018 08:11
Здравствуйте! В соответствии со ст.42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки. касающиеся долевой собственности, необходимо оформить через нотариуса. Вы можете обратиться в нашу компанию, где наши специалисты займутся вашим делом. Скидка по промокоду Сервиса бесплатных юридических консультаций 50%.
Коханов Николай Игоревич 29.09.2018 18:27
Задать дополнительный вопрос
Приходите на консультацию, мы вам поможем.
Миронов Александр Константинович 01.10.2018 10:15
Задать дополнительный вопрос
Местоположение земельного участка
Добрый день! Земельный участок сельхоз назначения поставлен на кадастровый учет. На публичной кадастровой карте граница земельного участка совмещена с границей населенного пункта. Однако в выписке есть данные о том, что местоположение установлено относительно ориентира - населенный пункт, и участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на восток. Как можно понять как расположен земельный участок? Спасибо.
Елена 09.08.2018 19:42
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Малов Дмитрий Владимирович 07.10.2018 16:22
Задать дополнительный вопрос
Согласна с коллегой.
Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения.
Целевое назначение – установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земельного участка для конкретных целей (например, для ведения сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества, строительства жилого дома и ведения приусадебного хозяйства и др.)
Цепь использования земельного участка определяется документами, устанавливающими и удостоверяющими виды права на землю. При этом распространенной ошибкой является то. что отнесение земель к категории отождествляется с обладателем права на землю, однако не обладателем права на землю определяется категория земель а целью (характером) его использования
Разрешенное использование – использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Оно устанавливается на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и содержит требования к:
способам использования земельного участка и запрещению тех, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;
предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду, сохранению зеленых насаждений;
плотности, высоте, глубине застройки, размещению культурных, коммунально-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами в пределах земельного участка или зоны.
Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основания, может быть обременен следующими обязательствами:
запретом на продажу или иное отчуждение определенным лицам, либо разрешение на отчуждение определенным лицам бессрочно или в течение установленного срока;
запретом на сдачу в аренду или субаренду;
правом на преимущественную покупку по объявленной цене в случае его продажи;
передачей по наследству только определенным наследникам (для сельскохозяйственных земель);
условием начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в определенном порядке проекту;
запретом на изменение внешнего вида недвижимости, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
условием осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
запретом на отдельные виды деятельности, на изменение целевого использования земельного участка;
условием соблюдать природоохранные требования или выполнить определенные работы, в том числе охранять животный мир, почвенный покров, редкие растения, памятники природы, сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных и др.
Обремененияземельного участка устанавливаются законодательством, договорами или решением суда. Они включаются в его правовой статус, подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе земельного участка другому лицу.
Земельные участки, а также прочно связанные с ними объекты (почва, замкнутые водоемы, многолетние насаждения, здания, строения и др.) являются недвижимым имуществом и находятся в обороте нераздельно.
Правовой режим земель - это совокупность правил их использования, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга земель, установленных земельным, градостроительным, лесным водным, природоохранным законодательством и законодательством о недрах. Он определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и других нормативно-правовых документов.
Видами прав на земельные участки являются: право собственности, постоянного (бессрочного) пользования (у государственных и муниципальных учреждений федеральных казенных предприятий органов государственной власти и органов местного самоуправления), а также право пожизненно наследуемого впадения постоянного (бессрочного) пользования граждан, приобретенное ими до 29.10. 2001 года (вступления в сипу ЗК РФ), аренда, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование (у государственных и муниципальных учреждений федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления).
Гражданским кодексом вещными правами, подлежащими государственной регистрации помимо права собственности, являются право хозяйственного ведения, оперативного управления. сервитут, а также ограничения вещных прав (ипотека, аренда), их возникновение, переход, прекращение.
Права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически значимыми и при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав может проводиться по желанию их обладателей. До создания в субъектах РФ учреждений юстиции по государственной регистрации прав, приравненную к ним регистрацию осуществляли земельные комитеты, БТИ, комитеты по управлению имуществом.
В настоящее время в Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом могут равноправно существовать государственная, муниципальная и частная формы собственности на землю.
Собственность – максимально возможная степень прав физического или юридического лица на землю. Собственник имеет право владения, распоряжения и пользования землей (право продажи, залога, дарения, передачи по наследству, обмена) с соблюдением обременений и иных условий, установленных законом и договорами.
Государственная форма собственности подразделяется, в свою очередь на собственность федеральную и субъектов федерации.
В федеральным землям относятся: земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ; занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, метеорологической службы, добывающей промышленности, топливно-энергетического комплекса, водного, лесного фонда, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, речного, морского транспорта, автомобильных дорог, земель запаса, природных заповедников, парков, учебных и опытных хозяйств и др.
В собственности субъектов Российской Федерации (республик, краев, областей, городов федерального значения, автономных областей, автономных округов) находятся земли в пределах административно-территориальных границ за исключением федеральных земель.
В муниципальной собственности (городов и др. поселений, а также районов, кроме районов в городах), находятся земельные участки в пределах черты городов, поселков, сельских поселений, а также переданные в ведение органов местного самоуправления. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью . Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение. Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного производства, застройки и иных целей.
Частная собственность подразделяется на коллективную (общая, совместная) и индивидуальную. Граждане России имеют право на получение в частную собственность, земельных участков для:
ведения крестьянского (фермерского) хозяйства бесплатно в пределах средней земельной доли, сложившейся в данном административном районе в расчете на 1 работающего в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших и постоянно проживающих в хозяйстве), а также лиц, занятых в социальной сфере на селе; за плату – передаются земельные участки в собственность сверх средней земельной доли до норм, устанавливаемых областными администрациями;
индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства (животноводства, садоводства) в городах, поселках за плату, а в сельских населенных пунктах, в пределах установленных норм бесплатно;
садоводства, огородничества, животноводства – бесплатно передаются в собственность все ранее предоставленные земельные участки, а также вновь предоставляемые для этих целей малопродуктивные сельскохозяйственные угодья и нарушенные земли;
иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.
Передача земель в собственность граждан производится местными администрациями. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена и др. сделок. Возврат земель бывшим собственникам и их наследникам в России не допускается. Иностранным гражданам земельные участки в собственность и наследуемое владение не передаются.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество бывает:
Долевой (земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме);
Совместной:
Имущество супругов («Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ);
Имущество общего пользования в некоммерческих объединениях (ФЗ от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
Имущество фермерского хозяйства (ФЗ от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Владение (пожизненное наследуемое владение землей ) – это владение и пользование земельным участком, передаваемым по наследству. Владельцу гарантируются широкие права, но исключается право продажи земли. Во владение земельные участки предоставлялись гражданам РФ для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, для дачного строительства, традиционных народных промыслов, предпринимательской деятельности и иных, не запрещенных законом, целей. Размеры участков определяются законодательством. На этом праве в настоящее время земельные участки не предоставляются.
Постоянное (бессрочное) пользование – право эксплуатации земельного участка в интересах пользователя (пользоваться произведенной продукцией) без установленного срока (бессрочно). Предоставление земельного участка во владение и пользование осуществляется администрациями соответствующего уровня в порядке отвода безвозмездно только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения , владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом. Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закрепленона праве оперативного управления , владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества
Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение
Землепользование – это территория, предоставленная хозяйству, предприятию или иному юридическому лицу для конкретных целей, имеющая определенную площадь, фиксированное местоположение и точные границы. Землепользование может быть cельскохозяйственным и несельскохозяйственным, бессрочным (постоянным), временным (от 3 до 10 лет) и срочным - (до 1 года), общественным и индивидуальным, первичным и вторичным. Однако во всех случаях оно должно быть рациональным и максимально соответствовать социально-экономическим интересам народного хозяйства и обеспечивать наибольшую эффективность.
При первичном землепользовании земельный участок предоставляется в установленном порядке организации, сельскохозяйственному предприятию, товариществу, гражданам.
Вторичное землепользование – земельный участок первичного землепользования, предоставляется в установленном порядке другим землепользователям во временное или бессрочное пользование (например, служебные наделы ). Основанием вторичного землепользования служит решение (приказ) вышестоящего первичного землепользователя, решение общего собрания сельскохозяйственного предприятия или постановление соответствующей администрации.
Срочное пользование – предоставление земельного участка во временное пользование на срок до одного года за плату или безвозмездно. Право предоставления в срочное пользование земельных участков принадлежит органам исполнительной власти и местного самоуправления, собственникам, владельцам, пользователям, арендаторам и устанавливается договорами.
Аренда – срочное (временное) платное использование земли. Во временное пользование на условиях аренды земля предоставляется гражданам РФ, сельскохозяйственным и другим государственным и кооперативным предприятиям, учреждениям, организациям, совместным предприятиям, иностранным государствам и гражданам, юридическим лицам землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком. Предельный срок временного пользования землей на условиях аренды до 50 лет. Арендатор имеет преимущественное право на повторное заключение договора аренды. Размер арендной платы устанавливается договором.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.
Субаренда – арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду в случае передачи в аренду расположенных на нем объектов недвижимости с согласия собственника земельного участка, если договором аренды не предусмотрено иное. Срок субаренды не может превышать срока действия договора аренды. Договор аренды и субаренды подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Он может устанавливаться по соглашению между собственниками или решением суда. Если он установлен в отношении одного или нескольких лиц – частный, неограниченного числа лиц – публичный сервитут.
Могут устанавливаться следующие сервитуты:
прохода или проезда через земельный участок;
использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей;
проведения дренажных работ;
забора воды, водопоя, сенокоса, прогона или пастьбы скота;
временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и др. работ.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц в интересах, которых он установлен. За сервитуты, установленные в пользу сельских жителей, плата не взимается.
Сервитут может устанавливаться на земельный участок на любом праве и быть временным или постоянным. Он сохраняется при переходе земельного участка к другому лицу. Сервитут может быть прекращен: в виду отпадения оснований, по которым был установлен; в случае, если земельный участок в результате обременения не может использоваться по назначению. Собственник в праве требовать его прекращения и в судебном порядке. Сервитуты подлежат государственной регистрации.
Земельный участок, занимая центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений.
Развитие правового регулирования уже во времена феодализма привело к политическому пониманию земельного участка в качестве необходимого элемента суверенитета. Права на земельный участок влекли за собой публичную правоспособность в отношении пространства над земельным участком, а именно право сбора налогов, воинскую повинность проживающих на территории людей и т.д.
В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии апогея, однако в дальнейшем подверглось значительным ограничениям со стороны публичной власти.
В современных правовых системах уже не ставится под сомнение факт наделения земельного участка свойством объекта гражданских прав. Таким образом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период. В настоящее время остается по-прежнему актуальным высказанное более века назад мнение профессора К.П. Победоносцева о том, что в гражданском праве, в том числе в организации оборота земельных участков, гораздо более выражается начало государственное, общественное, экономическое. Наиболее высокая степень государственного начала присутствовала и в советском праве, в котором все земли, независимо от их целевого назначения, входили в состав единого государственного земельного фонда и составляли единый объект права государственной социалистической собственности.
Многие отрасли права и законодательства содержат специальные нормы, регулирующие земельные отношения, а появление особой самостоятельной отрасли земельного законодательства является дополнительным доказательством важности и специфичности земли как объекта правового регулирования. Задача конституционного права - закрепить принципиальные основы, формально-правовые нормы, на которых основывается законодательное регулирование общественных отношений по поводу земли. Административное и уголовное право предусматривают санкции со стороны государственной власти за нарушения установленного порядка использования земельных участков, так как земельные правонарушения подрывают основу жизнедеятельности всего гражданского общества и относятся к числу наиболее общественно опасных. Налоговое право выполняет функцию посредством взимания налога с правообладателей земельных участков.
Прежде всего, следует обратиться к анализу природных свойств земли, причем учитывая то обстоятельство, что объектом гражданских правоотношений является не земля как таковая во всей совокупности ее характеристик, а ее определенная часть - земельный участок.
Специфические свойства земли предопределяют либо единственно возможную форму правового регулирования, либо предоставляют законодателю возможность выбора между различными его формами, т.е. в зависимости от объекта можно устанавливать ту или иную форму разрешенного использования.
В первую очередь следует выявить естественные или природные признаки земельного участка. К ним относится:
- - неуничтожимость;
- - непотребляемость;
- - невозможность переработки;
- - невозможность физического перемещения;
- - ограниченность;
- - незаменимость;
- - невосполнимость;
С точки зрения экономической науки земля рассматривается в качестве естественного фактора производства, который не имеет трудового происхождения. Как правило, границы устанавливаются, исходя из потребностей человека. Вследствие этого земельный участок нельзя считать нерукотворным объектом. Что касается его возникновения как объекта права, вещи, то в правовом смысле он создается, формируется человеком.
Вопрос о способах и порядке определения и установления границ земельных участков является чрезвычайно важным, так как речь идет об установлении объекта правового регулирования и объекта прав лиц, заинтересованных в обладании и использовании земли. Конкретизация границ земельного участка является обязательным условием для установления в отношении него гражданских прав, а также вовлечения его в имущественный оборот. В действующем российском праве конкретизация объекта происходит посредством государственного кадастрового учета земельного участка, цель которого для гражданского законодательства выражается в точном описании объекта права. Земельный участок относится к имуществу, причем к имуществу недвижимому, и в таком качестве традиционно относится к вещам, что, видимо, требует уточнения.
Как имущество земельный участок обладает признаком материального блага. Понятие "имущество" в разных статьях ГК РФ употребляется в неодинаковых значениях, но ни одно из них не позволяет усомниться в том, что земельный участок должен быть отнесен к категории имущества.
В классе имущества земельный участок является недвижимым имуществом, причем недвижимым по природе, в силу своих естественных свойств, и обладает классификационным признаком данной категории - невозможностью физического перемещения. В системе объектов гражданских прав недвижимому имуществу по праву отводится центральное место.
Земельный участок невозможно уничтожить, однако земельный участок как объект права может быть уничтожен, например, путем разделения на части, если земельный участок не признан в соответствии с законодательством неделимым, либо путем объединения, соединения с другим участком. При делении первоначальный делимый земельный участок прекращает существовать как объект и вместо него возникают два или более новых земельных участка, каждый из которых становится самостоятельным объектом гражданских прав.
Важно отметить, что земельный участок, всегда представляя собой объект гражданских прав, не всегда является объектом гражданского оборота, поскольку часть земельных участков из оборота изъята. Обороноспособные земельные участки, в свою очередь, ограничены в обороте земельным законодательством. Например, в соответствии со ст. 95 ЗК РФ земли, особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
Особая ценность земельного участка выражается еще и в том, что законодатель исключил ситуацию, когда правом собственности на земельный участок не обладает ни один субъект гражданского права. Данное утверждение основывается на презумпции ст. 16 ЗК РФ, в соответствии с которой государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с земельным участком объекты (п. 2 ст. 261 ГК РФ), а все, что расположено над и под поверхностью земельного участка, собственник вправе использовать по своему усмотрению (п. 3 ст. 261 ГК РФ). В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
С развитием современной техники и дефицитом пространства, особенно в крупных городах, растет необходимость использования пространства не только вблизи поверхности земли, но и выше и ниже нее. Причем данная экономическая потребность уже проявила себя настолько активно, что требуется качественный способ, форма измерения и фиксации прав на вертикальное пространство земельного участка. Иными словами, при установлении границ использования пространства над земельным участком и под ним уже нельзя ограничиваться применением единиц измерения, основанных на возможностях и интересе к его использованию, а нужно перейти к точным единицам измерения, основанным на физических свойствах пространства.
Данный процесс также естествен, как и произошедший ранее, когда измерение владения земельным участком с помощью весьма неопределенной единицы - личного труда земледельца - было заменено установлением границ участков путем их межевания с обозначением на местности. С появлением споров о границах земельных участков в результате столкновения интересов правообладателей земли возникла необходимость в более точных границах.
Современная потребность в четком установлении вертикальной границы земельных участков вызвана не столько спорами вокруг использования вертикального пространства земельного участка, сколько появлением новых и разнообразных интересов участников гражданского оборота к использованию вертикального пространства земельного участка. В качестве примера можно привести опыт зарубежного законодательства, в котором права на пространство над земельным участком нашли свое воплощение в категории "воздушных прав" (air rights).
С юридической точки зрения земельный участок может быть уничтожен как объект права только путем внесения изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, но не может быть уничтожен физически.
При этом с физической точки зрения появляется совершенно другая вещь, но с юридической - тот же земельный участок в тех же границах.
Фактически закон закрепляет права на земельный участок как возможность субъекта использовать определенную часть пространства над и под земельным участком по своему усмотрению с запретом третьим лицам вмешиваться в его деятельность. В то же время право собственности может возникнуть лишь на определенную вещь (в земельном участке это почвенный слой, а также все, что не может передвигаться в пространстве). С такой позиции полномочия собственника земельного участка, заключающиеся в возможности запрета всем третьим лицам препятствовать ему в реализации права собственности. Так же собственник получает исключительное право хозяйствовать, властвовать, господствовать в границах определенной территории, физического пространства. Данная возможность отчетливо выражена в правовой конструкции ограниченных вещных прав. Потребность в создании юридической конструкции ограниченных вещных прав возникла именно на основе регулирования отношений по поводу земельных участков. Полное господство над земельным участком как вещью и беспрепятственное осуществление прав на земельный участок в силу его естественных свойств исключают возможность использования пространства над земельным участком третьими лицами. Можно представить идеальную ситуацию, при которой все земельные участки распределены между частными собственниками, и они в полном объеме реализуют свое право, отстраняя всех третьих лиц от проникновения на свой земельный участок. В современных условиях жизнь была бы парализована.
Следовательно, наличие публичного интереса диктует необходимость не только ограничения права собственников земельных участков в отношении либо отдельных лиц, например, собственников смежных участков, либо всех третьих лиц, но также часто необходимость ограничения либо исключения из гражданского оборота отдельных видов земельных участков для общественных и государственных нужд.
Итак, земельный участок как часть территории поверхности земли в определенных границах, требует установление права собственности, владельцу земельного участка принадлежит не земля как физический объект, а комплекс имущественных прав, связанных с полезным применением участка. Он является участком пространства, закрепленным на определенных правах за участниками гражданских правоотношений, используя который, они удовлетворяют свои имущественные интересы. Кроме того, права на земельный участок могут восприниматься как способ установления территориальных границ личной сферы граждан, обеспечивающий возможность защиты прав личности от вмешательства со стороны государства и третьих лиц.
Существует возможность установления запрета на вторжение в пространство над и под земельным участком от владения или пользования третьих лиц земельным участком как вещью.
Таким образом, уже в действующем праве можно констатировать факт, в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное раздвоение земельного участка на два самостоятельных объекта, каждый из которых обладает своим собственным правовым режимом:
- - земельный участок как недвижимое имущество и
- - земельный участок как пространство или территория.
Допустим, предполагается возможным решить проблему соотношения объектов: земельный участок и объекты недвижимого имущества на земельном участке. Поскольку земельный участок объект и представляет собой определенное пространство, остальные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения) не могут составлять с ним ни единого объекта прав, ни являться его частью, улучшением, принадлежностью и т.д.
На примере немецкого вещного права можно убедиться в том, что "принцип единства" допускает ряд исключений, если он становится препятствием на пути реализации интересов участников гражданского оборота. Данные исключения можно найти и в действующем российском законодательстве, более того, несложно предположить, что количество таких исключений со временем будет расти, что требует подход к соотношению земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений.
Пусть два лица владеют на праве собственности расположенными по соседству земельными участками. На участке первого лица имеется жилой дом, принадлежащий хозяину, как и участок, на праве собственности, вместо которого он желает построить новый дом. Второе лицо заинтересовано в приобретении жилого дома, принадлежащего первому лицу. В соответствии с нормами действующего законодательства интересы лиц не могут быть удовлетворены законным способом, поскольку действует законодательный запрет на передачу права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в собственности того же лица (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, первое лицо не вправе продать дом как объект недвижимого имущества без одновременного отчуждения своего земельного участка и удовлетворить свой вполне законный интерес. Подобных примеров существует немало, но важно отметить, что интересы участников гражданского оборота диктуют необходимость раздельного оборота земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Следовательно, земельный участок является составной частью другого объекта гражданских прав - имущественного комплекса.
Следовательно, земельный участок - это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками. Границы, местоположение, площадь, целевое назначение объекта являются существенными характеристиками. У каждого земельного участка свои физические и юридические особенности, свой индивидуальный кадастровый номер, а его составными частями могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а так же прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения. Соотношение гражданского и земельного права по поводу регулирования отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
